Hoe groot is het doorstromingspotentieel in Den Haag?

Doorstroming wordt vaak als een heilige graal gezien in de aanpak van de wooncrisis en toch weten we heel weinig over de werking en het potentieel. Zo komt het treintje nooit op gang! Daarom waren wij zo blij dat Stichting Wonen in Den Haag ons benaderde om samen onderzoek te doen naar het potentieel in de gemeente Den Haag. En inmiddels kunnen we wel stellen dat dit potentieel er absoluut is. Consultant Tycho neemt ons mee in de resultaten.

Tycho, hoe kwam Stichting Wonen in Den Haag bij ons terecht?

We hebben al vaker onderzoek gedaan voor deze mooie stichting, die zich als doel stelt een bijdrage te leveren aan het oplossen van de woningnood in de Hofstad. Samen besloten we dat doorstroming een mooi thema zou zijn om stakeholders in Den Haag concrete aanbevelingen te doen. We hebben hier al eerder naar gekeken, maar nog altijd bestaat er zoveel onduidelijkheid over doorstroming en wij zijn met onze urban analytics goed in staat om patronen te ontdekken in alle data die voorhanden is.

In welke opzicht verschilde de aanpak en uitkomsten met eerder onderzoek?

Er is in heel Nederland een tekort aan woningen en de markt zit op slot. Gezinnen en starters zijn op zoek naar grondgebonden woningen, maar kunnen deze niet vinden. Hier wonen vaak senioren die kleiner willen wonen, maar dit niet doen omdat de woningen die ze zoeken er simpelweg niet zijn. Hoewel veel ouderen graag in hun woning blijven zitten en niet willen verhuizen, staat toch nog 10% van hen hiervoor open. De Haagse verhuiscijfers uit het verleden leren ons dat jaarlijks zo’n 815 huishoudens in deze groep de overstap naar een andere woning wél maken. Uit onze data blijkt dat dit aantal jaarlijks nog eens met zo’n 1.400 huishoudens kan worden verhoogd.

Maar hoe willen zij graag wonen en wat voor woningen moeten we voor hen bouwen? Uit de resultaten zien we dat ongeveer 60% van hen de woning juist té groot vindt en graag naar een kleinere woning zou willen. Liefst 66% geeft aan wel te willen verhuizen, maar dit niet te doen omdat het juiste product niet beschikbaar is.

Hoe brengen onze analyses de verschillende stakeholders verder?

Het belangrijkste uitgangspunt voor de gemeente, ontwikkelaars en corporaties is dus om het juiste product te realiseren voor deze doelgroep. Maar wat is het juiste product? Als antwoord op die vraag heeft dit onderzoek duidelijke conclusies opgeleverd.

1. Senioren huishoudens willen voornamelijk zelfstandig wonen met gemeenschappelijke activiteiten, maar een groot deel wil dit ook gewoon individueel en in relatieve anonimiteit wonen. Gezamenlijk wonen is meer een ‘niche’, maar moet wel aanwezig zijn binnen de gemeente.
2. Financiële overwegingen maken veel senioren terughoudend om te verhuizen. De huishoudens die wél graag zouden verhuizen, hebben echter genoeg financiële middelen tot hun beschikking. Zij hebben daarmee veel over voor het juiste product. Zo zien we dat maar liefst 75% van de huishoudens een woning duurder dan €350.000 zou willen kopen.
3. Ongeveer de helft zou graag een appartement wensen, terwijl de andere helft graag in een grondgebonden woning blijft wonen.
4. Het overgrote deel van de huishoudens heeft een lime, groene, aqua of blauwe leefstijl. Deze leefstijlen samen liggen bijna 20% hoger dan gemiddeld. Het gaat dus om een doelgroep met een specifieke leefstijl die ruimdenkend en maatschappelijk betrokken is.
5. De belangrijkste kenmerken van het juiste product zijn gemeenschappelijkheid, duurzaamheid, levensloopbestendigheid en rustig stedelijk. Concepten die daarbij passen zijn bijvoorbeeld hofjeswoningen of appartementen met uitzicht.

Hoe vond je de samenwerking met onze opdrachtgever?

De samenwerking tussen Stichting Wonen Den Haag en Springco was top. We hebben samen naar de verbeterpunten gekeken uit de evaluatie van het onderzoek van vorig jaar en hebben dit meegenomen in de vragenlijst van dit jaar. Op basis van het thema van het Symposium in 2023 is het thema Doorstroming duidelijk naar voren gekomen. We zijn met een voorstel gekomen om dit in de vragenlijst te verwerken en hebben deze uiteindelijk via de kanalen van Stichting Wonen Den Haag verspreid. Uiteindelijk hebben 760 respondenten de vragenlijst ingevuld (in 2022 waren dat er nog zo’n 665). Een mooie verbeterslag dus!

Wat was er leuk aan dit project?

Doorstroming is een belangrijk thema en er is nog zo ontzettend veel onduidelijk over de precieze werking. Vaak wordt er gedacht dat seniore huishoudens niet willen verhuizen en dat ze in hun huidige woning willen blijven wonen. Uit het onderzoek blijkt dat er toch een groep seniore huishoudens is die wel wíl verhuizen, maar dit vooralsnog niet doet vanwege een ontbrekend product. Met de resultaten uit deze vragenlijst zijn we hopelijk weer een stuk dichter bij het beter begrijpen van de vraag gekomen om zo bij te kunnen dragen aan passende woningen voor deze groep huishoudens en aan een beter functionerende woningmarkt.

Wil je meer weten over onze analyses op het gebied van doorstroming, of heb je vragen naar aanleiding van deze casus? Neem dan contact op met onze Consultant Urban Analytics Tycho Levels via tycho.levels@springco.ai.