Hoe (on)betaalbaar zijn woningen eigenlijk?

De voorpagina’s staan er vol mee: de woningprijzen zijn nog nooit zo snel gestegen in Nederland. Vooral starters hebben in toenemende mate moeite om hun plekje op de woningmarkt te veroveren. Zij zoeken massaal woningen in het betaalbare koopsegment, maar komen in een enorm competitieve markt terecht. Gemeenten staan voor de lastige opgave om hierop een antwoord te bieden: hoe kunnen zij betaalbare koopwoningen weer bereikbaar maken?

Het is goed om je te realiseren dat de aard en omvang van het probleem per stad sterk verschilt. Dit begint al bij de definitie van een ‘betaalbare koopwoning’, maar heeft vooral te maken met de mate waarin een plek gewild is (vraagkant) in relatie tot het beschikbare aantal woningen (aanbodkant). Met name in de grote steden zien we dat de woningprijzen enorm stijgen.

Woningprijzen stijgen veel sneller dan inflatie

Wat wordt bedoeld met een betaalbare koopwoning?

Allereerst de definitie van een ‘betaalbare koopwoning’. De term betaalbare koopwoning wordt vaak gebruikt voor huishoudens met een middeninkomen die dusdanig hoog is dat ze niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar tegelijkertijd te weinig verdienen om een dure (koop)woning op de vrije markt te kunnen betalen.

Gangbare definities middeninkomens en middelduur koopsegment

De betaalbaarheid van een woning wordt dus bepaald door de verhouding tussen het inkomen van huishoudens en de prijs van een woning. Vaak wordt de ondergrens van de betaalbare koopwoning dan ook gebaseerd op de inkomensgrens van sociale huurwoningen. Met dat inkomen (± €40.000 per jaar) heb je geen recht meer op een corporatiewoning, maar zou je wel een woning van ongeveer €200.000 moeten kunnen financieren. De gangbare bovengrens is in de meeste gemeenten gelijkgesteld aan de NHG-grens (maximaal te lenen bedrag onder de Nationale Hypotheekgarantie) van 325.000 euro in 2021. Voor de financiering van dat bedrag zou je ongeveer €60.000 per jaar moeten verdienen.

Hoe groot is het tekort aan betaalbare koopwoningen?

Voor verschillende grote steden in Nederland hebben Springco en Rebel onderzocht in welke mate er nog betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn. Daaruit blijkt dat er voor kleinere huishoudens (op zoek naar kleinere woningen) nog wel betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn, maar voor de grote huishoudens is dit veel lastiger. Maar niet alleen het aanbod van betaalbare koopwoningen speelt een rol bij de vraag of er een probleem is, ook de samenstelling van de groep mensen met middeninkomens is relevant. Mensen met middeninkomens die al in een koopwoning wonen (en vermogen hebben opgebouwd met een koopwoning) hebben een minder groot probleem dan starters. En hoogopgeleide jongeren hebben weliswaar tijdelijk moeite om een woning te kopen, maar zullen naar verwachting snel in inkomen stijgen en dan alsnog een duurdere koopwoning bemachtigen.

En wat is de verwachting naar de toekomst toe?

Niet alleen de huidige prijsniveaus spelen een rol in de vraag hoe we betaalbare woningen op lange termijn borgen, want ook de verwachting over toekomstige prijsstijgingen speelt mee in de discussie over betaalbare woningen. De verwachtingen zijn dat zeker in de grote steden op lange termijn (waarbij het denkbaar is dat tijdelijk door een vastgoedcrisis weer een daling kan plaatsvinden) de prijzen harder blijven stijgen dan de loonstijgingen. Dat betekent dat woningen die nu betaalbaar zijn, of woningen die nu in het betaalbare segment worden bijgebouwd, op middellange termijn weer uit het betaalbare segment groeien. Door de snelle prijsstijgingen wordt het tekort in grote steden dus steeds groter, waardoor het in toenemende mate moeilijk wordt voor mensen met middeninkomens om een woning in de stad te kunnen betalen.

Maar niet getreurd, we geven niet op! In een volgende blog gaan we in op de nieuwbouw van betaalbare koopwoningen, en hinten we op manieren hoe deze langdurig betaalbaar kunnen worden gehouden. In hoeverre is dit overal mogelijk, en worden dit uitsluitend kleine woningen of ook gezinswoningen? Mocht je interesse al gewekt zijn, meld je dan snel aan voor de online kennissessie over betaalbaarheid op de woningmarkt die Springco en Rebel samen organiseren op woensdag 21 juli van 11:00 tot 12:00. Aanmelden kan via deze link.