PLINTR Praat: een blik op de toekomst met projectontwikkelaar Martine Sturm

In PLINTR Praat spreken wij elke keer met een andere expert over wat nou écht belangrijk is voor een succesvolle plint. Martine Sturm, projectontwikkelaar Mixed Zones bij gebiedsontwikkelaar AM, richt zich in haar werk op het niet-woonprogramma in gebiedsontwikkelingen en de ontwikkeling van commercieel vastgoed. Vanuit haar eerdere werkervaring als belegger weet ze precies waar de behoefte van de toekomstige eigenaar ligt, en dat ziet ze als één van de belangrijkste aspecten.

Plinten spelen een essentiële rol in jouw werk, vertel!

Mijn dagelijkse werk gaat voor een groot gedeelte over plinten, omdat dit de meest logische plek is waar het niet-woonprogramma in terecht komt. Zelf gebruiken we de term Mixed Zones, enerzijds omdat we steeds vaker ook op andere lagen dan de plint te maken krijgen met deze functies en anderzijds omdat we ons dus in het algemeen richten op ‘gemengde gebieden’. Een voorbeeld hiervan is De Zalmhaven in Rotterdam, waar ook horeca met een beleving-op-hoogte wordt gerealiseerd op de 57^e en 58^e verdieping. Een Mixed Zone-invulling komt in verschillende vormen, van commerciële functies als horeca en winkels, tot maatschappelijke functies als gezondheidszorg of bibliotheken. Daarbij zijn we steeds meer bezig met de wijze waarop we productieve en stadsverzorgende bedrijvigheid kunnen mengen met woonprogramma. Hiervoor ontwikkelden we in samenwerking met Heren5 en STIPO het handboek Superplinten.

We krijgen ook op andere lagen dan de plint te maken  met deze functies (…) een voorbeeld hiervan is De Zalmhaven in Rotterdam, waar ook horeca met een beleving-op-hoogte wordt gerealiseerd op de 57^e en 58^e verdieping”

Hoe heb je het belang van niet-woon-functies zien veranderen over de tijd en op welke manier zie je dat terug in de uitvragen die je als ontwikkelaar krijgt?

Het is heel erg afhankelijk van het type project. Bij binnenstedelijke ontwikkeling komt natuurlijk bijna altijd een niet-woonprogramma kijken, vaak ook als eis vanuit de gemeente. Bij gebiedsontwikkelingen aan de randen van de stad wordt niet zozeer gevraagd om een gecentreerd plintprogramma, maar wel om specifieke plekken voor voorzieningen of bedrijvigheid aan te wijzen. In deze gebiedsontwikkelingen willen gemeentes voorkomen dat nieuwe bewoners voor alles de ‘wijk’ uit moeten. De ruimte voor extra deelnemers in het verkeer of openbaar vervoer is vaak beperkt. Bij ons project OP ENKA-terrein in Ede zie je bijvoorbeeld dat een aantal iconische gebouwen behouden is gebleven waarin voorzieningen en bedrijvigheid worden geconcentreerd. Bij de gestapelde woningbouw aan de stationszijde zie je dat er juist wél commerciële ruimtes worden gerealiseerd, omdat het een directe verbinding aangaat met het station. Het is belangrijk om te kijken welke plekken het meest geschikt zijn voor het realiseren van specifieke functies, maar het is van belang om overal een bepaalde mate van levendigheid en veiligheid te creëren, het leven voor mensen gemakkelijker te maken en de balans tussen wonen en werken in de stad gezond te houden.

Wat is vanuit jouw perspectief de allerbeste ‘functiemix’?

Ik vind een goede afwisseling tussen verschillende functies en openingstijden belangrijk. Dus niet alleen maar horeca of retail, maar ook met maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid. Op die manier zorg je ervoor dat je gedurende de hele dag en verspreid over verschillende dagen in de week meer levendigheid krijgt in een gebied én ook diverse doelgroepen bedient. Een winkelstraat kan overdag hartstikke leuk zijn, maar ’s avonds na zessen wanneer deze winkels gesloten zijn gebeurt er niet veel meer. Dan is het fijn als je er wat horeca tussen hebt zitten waardoor er ook op die momenten van de dag nog iets gebeurt. Het liefst voorkom je een monofunctionele plint, waardoor het voor een breder publiek aantrekkelijk wordt om er te komen.

Zijn er specifieke functies die regelmatig worden vergeten of waarvan je het zonde vindt dat het onvoldoende aandacht krijgt?

Het is vaak lastig om een goede verhouding te vinden tussen de commerciële functies die vanuit financieel perspectief iets opbrengen, omdat ze een hoge huur- of koopprijs kunnen opbrengen, en de meer maatschappelijke of smaakmakende functies die niet zoveel opbrengen. Om een project haalbaar te krijgen of om – in concurrentie – een goede bieding te kunnen doen om een tender te winnen, wordt er in eerste instantie op gelet dat er niet te veel van functies in een project worden gerealiseerd die onvoldoende opbrengen. Het zou fijn zijn dat er in een bepaalde mate rekening gehouden wordt vanuit een uitvraag dat wanneer je bepaalde type functies, bedrijven of ondernemers in een gebied wilt laten landen je als uitvrager daar dan ook niet de maximale opbrengst voor moet verwachten. Daarnaast wil je ook goede afspraken maken met de toekomstige eigenaar, zodat het programma dat je als ontwikkelaar hebt bedacht ook daadwerkelijk geborgd wordt.

“De mismatch-analyse van de PLINTR tool geeft aan welke functies goede kans van slagen hebben wanneer je die op de juiste manier in het plan integreert”

Op welke manier zorgt de samenwerking tussen AM, Springco en STIPO ervoor dat jullie toekomstbestendige plinten kunnen ontwikkelen?

De PLINTR. tool maakt de behoefte in de buurt inzichtelijk, op basis van de bevolkingsopbouw en het aantal huishoudens die je daar gaat krijgen, en welke basisingrediënten je moet toevoegen om daarin te kunnen voorzien. De mismatch geeft aan welke functies goede kans van slagen hebben wanneer je die op de juiste manier in het plan integreert. Het is belangrijk om een verkenning te kunnen doen die voor 75% de basis vormt van de invulling. Anderzijds geeft het onderbouwde informatie waarmee je uitgevraagde functies ter discussie kunt stellen, omdat bijvoorbeeld uit de analyse blijkt dat er onvoldoende vraag naar is.

Omdat je wilt voorkomen dat de ontwikkeling een kopie wordt van elke andere buurt, moeten we zelf als ontwikkelaar ook blijven nadenken over wat er passend is in het gebied en wat een extra smaakmaker zou kunnen zijn. Om die reden staan we tegelijkertijd ook open voor nieuwe dingen en houden we ruimte voor flexibiliteit in de planvorming voor een gaaf initiatief of een ondernemer die graag betrokken wil worden bij het project. Ook wil je, naast dat je nu iets ontwikkelt voor een specifieke kansrijke functie, flexibel blijven richting de toekomst. De ruimte moet zich over twintig jaar, wanneer de huidige functie eruit gaat, ook lenen voor een andere invulling. Daarom staat toekomstbestendigheid centraal in onze bouwkundige beslissingen.

Wil je meer weten over PLINTR of heb je vragen naar aanleiding van dit interview? Neem dan contact op met onze Associate Lieke van Wilpen via lieke.vanwilpen@springco.ai.