Uitbreiden of verdichten: ligt de waarheid in het midden?

Hevig (en vaak dogmatisch) debat

Het is evident dat vanuit beide partijen legitieme argumenten worden aangevoerd. De weiland-bouwers hebben gelijk dat de bouwopgave veel sneller uitgevoerd zou kunnen worden buiten de stad, en de meeste enquêtes wijzen uit dat huidige woonconsumenten juist een gezinswoning wensen in een groene woonomgeving. Daarentegen hebben de stad-bouwers gelijk dat groen en natuur in Nederland bijzonder schaars is, terwijl onderzoeken juist laten zien dat er nog genoeg ruimte in de stad is om woningen toe te voegen. Deze impasse kost veel energie en zorgt voor vertraging in de bouwproductie.

Om toekomstbestendige steden, buurten en dorpen te bouwen moeten we opnieuw kijken naar hoe we nu en straks willen wonen en leven. Dit betekent dat we ons afvragen hoeveel ruimte we willen reserveren voor economie, landbouw, natuur en recreatie. Door technologische en maatschappelijke ontwikkelingen ziet dat er hoogstwaarschijnlijk anders uit dan we voorheen. Na dit tijdperk van transities zullen we anders reizen (multimodaal?), ontmoeten (metaverse?), en zelfs de vergadertijgers onder ons werken steeds vaker vanuit huis. Pas wanneer we daarover hebben nagedacht, kunnen we de volgende stap zetten: waar bouwen we deze steden, buurten en dorpen?

Van waarde

In die zoektocht komen we weilanden tegen, maar ook sterk verouderde stadsgebieden – ontwikkeld op basis van de inzichten van vroeger. Het is zaak om de maatschappelijke (leefbaarheid) en economische (commercie, vastgoedwaarde) van deze plekken te kwantificeren. In Nederland bestaan veel buurten die zowel laag scoren op maatschappelijke én economische waarde. Vaker dan eens zijn dit buurten met lage dichtheid aan de randen van de stad. Wanneer deze geherstructureerd worden leidt dit niet alleen tot een hogere kwaliteit van leven voor de huidige bewoners, maar ook tot een potentiële toevoeging van 600.000 woningen. Dit is gebleken uit onze landelijke analyse (beoogde publicatie dit najaar in Real Estate Research) waarin we door middel van een look-a-like-analyse op zoek zijn gegaan naar kansrijke locaties om tot een realistische verbeterslag te komen.

Aan de randen van de stad kan gebouwd worden op plekken met lage maatschappelijke en economische waarde

Als men denkt aan bouwen in de stad wordt vaak gedacht aan de binnenstad, wat direct allerlei ingewikkelde bouwprocessen oproept zoals bewoners die tegen zijn, schaars groen dat verdwijnt en de dichtheid die tot onaanvaardbare proporties oploopt. Onze analyse laat zien dat de potentie niet in de binnenstad ligt, maar juist aan de rand van de stad, waar al goede infrastructuur aanwezig is, bedrijfsgebouwen vaak nog één laag hebben, en genoeg ruimte beschikbaar is tussen de woongebouwen.

Beter benutten

Een goed verstaander weet dat wij vaker hameren op het beter benutten van ruimte, maar we zijn niet de enige. Het openhouden van ons landschap is de belangrijkste opgave van De Nieuwe Gangen van Synchroon. Deze ontwikkelaar levert daarmee een interessante bijdrage aan het denken over betere steden, dorpen en buurten. Tegenover de bouwlocatie-na-bouwlocatie benadering stelt ze de integrale woon- en leefkwaliteit van de inrichting van NL aan de orde, balancerend tussen het belang van de samenleving (klimaat, groene ruimte, economie) én die van de individuele burger (toegang tot groen, water en voorzieningen). Deze benadering vloeit niet voort uit woningnood, maar uit een behoefte aan woon- en leefkwaliteit van ons allen. Door zo naar de inrichting van Nederland te kijken krijgen we beter in beeld waar capaciteit is voor woningbouwontwikkeling.

Wij vinden dit een fascinerende ontwikkeling: steden worden meerzijdig. Tegenover het centrum van de stad ontstaat een stedelijke rand met meerdere centra. Van het binaire onderscheid tussen steden en landschap tot combinaties van beide: deze omdraaiing kan zorgen voor een schaalsprong.