Bijbouwen betaalbare koopwoningen in steden

In de vorige blog schetsten we het probleem dat zich voordeed in het betaalbare koopsegment en in deze blog kijken we vooruit naar eventuele oplossingen. Welke beleidsrichtingen zijn er, en hoe kunnen we ervoor zorgen dat toegevoegde betaalbare koopwoningen ook betaalbaar blijven?

Bijbouwen essentieel maar geen totaaloplossing

Een deel van de oplossing om woningen beter betaalbaar te maken is simpelweg het vergroten van het aanbod van betaalbare koopwoningen. Op dit moment is de vraag veel groter dan het aanbod, waardoor de prijzen verder stijgen. Door woningen toe te voegen heeft dit een prijsdrukkend effect. De problematiek komt niet alleen voort uit een gebrek aan nieuwbouw, maar zit ook aan de vraagkant. Zo lang de financieringsruimte in Nederland zo groot is en de rent zo laag, is het met bijbouwen alleen waarschijnlijk niet genoeg om koopwoningen betaalbaar te houden.

Oppervlakte en locatie belangrijke factoren

In de vorige blog hadden we aangekondigd nader in te gaan op de haalbaarheid van nieuwbouw in het betaalbare segment. Of een woning betaalbaar blijft hangt sterk af van de oppervlakte van de woning. Het realiseren van een woning met een koopprijs onder 325.000 euro is in veel steden nog wel mogelijk, maar de oppervlakte van de woning wordt steeds kleiner. Daarom stellen veel gemeenten minimumeisen aan de oppervlakte van een betaalbare woning. Het is dan wel de vraag of er voor deze minimumoppervlaktes nog marktconform betaalbare koopwoningen kunnen worden bijgebouwd. In onze onderzoeken voor verschillende grote Nederlandse steden zien we dat dit voor kleinere woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens nog wel in alle wijken mogelijk is, maar voor grotere gezinnen enkel aan de randen van de stad.

Overheidsinterventies om betaalbaarheid te vergroten

We onderscheiden vijf categorieën van mogelijke maatregelen die de overheid kan overwegen:

1. Het stimuleren van betaalbare woningen in nieuwbouwprojecten
2. Het aanbieden van specials die leiden tot lagere aanschafwaarde. Denk aan casco opleveren van woningen (kluswoningen, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, of woonconcepten met gedeelde voorzieningen.
3. Het aanbieden van grond tegen gunstige voorwaarden. Denk aan in erfpacht uitgeven van grond.
4. Koopvarianten waarbij de woning onder de marktprijs wordt aangeboden waarbij de aanbieder een terugkoop(plicht/recht) heeft en waardestijging tussen partijen wordt gedeeld.
5. Varianten waarbij een woning eerst wordt gehuurd en daarna (deels) wordt gekocht.

Fonds betaalbare koop

Bovenstaande vijf categorieën betreffen allen maatregelen om betaalbare nieuwbouw te realiseren, maar borgen nog niet dat een betaalbare woning ook op termijn betaalbaar blijft. Om betaalbare woningen ook op lange termijn betaalbaar te houden is het ‘Fonds betaalbare koop’ bedacht. Zoals in blog 1 al is aangegeven, is dit relevant omdat naar verwachting betaalbare woningen die nu worden toegevoegd op termijn weer uit dit betaalbare segment verdwijnen. Het idee van het Fonds betaalbare koop is dat publieke partijen een fonds opzetten dat gevuld wordt met woningen die tegen marktwaarde worden opgekocht. Doordat de woningen onder marktprijs worden aangeboden aan doelgroepen of via een loting, maar mét een terugkoopoptie, kan het fonds profiteren van eventuele waardestijging of -daling. Het fonds kan dan de teruggekochte woning weer opnieuw aanbieden aan de doelgroep onder de marktprijs waardoor de betaalbaarheid op lange termijn wordt geborgd. Voor publieke partijen kan dit met relatief weinig geld worden opgezet (omdat particulieren een groot deel via hun eigen hypotheek financieren) en een deel van de waardestijging van de woningen komt ook aan het fonds toe.

Dit is (zoals beloofd) alweer iets optimistischer dan de vorige blog. In de volgende blog gaan wij nader in op andere mogelijkheden dan alleen het toevoegen van betaalbare koopwoningen, en plaatsen we dit segment in de bredere context. De woningmarkt is namelijk een complex systeem waarbij op meerdere borden geschaakt moet worden. Mocht je interesse al gewekt zijn, meld je dan snel aan voor de online kennissessie over betaalbaarheid op de woningmarkt die Springco en Rebel samen organiseren op woensdag 21 juli van 11:00 tot 12:00. Aanmelden kan via deze link.