Sturen op een roerige woningmarkt

Dat de betaalbaarheid van wonen – zeker voor mensen met middeninkomens – een grote uitdaging vormt wordt door niemand betwist, maar over mogelijke oplossingen bestaan uiteenlopende meningen. Daarnaast kan een deeloplossing als het toevoegen van betaalbare koopwoningen, waar je meer over kon lezen in de eerste en tweede blog in deze serie, niet los worden gezien van de rest van de markt.

Omdat het al complex genoeg is gaan we in deze blog niet in op de kakofonie van arbeidsmarkt, demografie en woningmarkt (voor een duik in het diepe verwijzen Springco en Rebel je maar al te graag naar de online kennissessie van 21 juli). Wel proberen we de dynamiek op de woningmarkt zo overzichtelijk mogelijk te maken. Eigenlijk bestaat de woningmarkt namelijk uit drie onderdelen: de koopmarkt, de vrije sector huursector en de gereguleerde huursector. De eerste twee zijn (gedeeltelijk) onderhevig aan marktordening, terwijl de laatste in grote mate gereguleerd is. Deze segmenten functioneren niet los van elkaar, een interventie in het ene deel van de woningmarkt heeft vaak directe invloed op andere delen. Een voorbeeld is het instellen van inkomensgrenzen voor een gereguleerde huurwoning: hierdoor komen sommige huishoudens niet meer in aanmerking voor een huurwoning en oefenen zij in plaats daarvan vraag uit naar de koop- en vrije huursector. Deze wisselwerking is door Rebel gevisualiseerd in onderstaande diagram.

Dynamiek tussen (on)reguleerde koop- en huursegmenten (MRA 2020)

De Nederlandse woningmarkt heeft alleen al in de afgelopen twee decennia hoge pieken en diepe dalen meegemaakt, en deze conjunctuur heeft invloed op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van verschillende segmenten. Mensen met middeninkomens hebben op een ontspannen woningmarkt, waarin relatief veel aanbod is ten opzichte van de vraag naar woningen, vaak de keuze tussen verschillende segmenten. Maar wanneer de woningmarkt zoals nu oververhit is blijkt de realiteit weerbarstiger. Hieronder is in een overzichtelijke figuur van het PBL goed te zien hoe dit werkt. Het potentiële spanningsveld van middeninkomens heeft in een gespannen woningmarkt niet zoveel te kiezen, omdat het koopsegment vaak buiten bereik is en en mensen met middeninkomens ook geen recht hebben op een sociale huurwoning. Middeninkomens zijn dan vaak aangewezen op het dure vrije sector huursegment, wat ook maar een beperkte deelmarkt is op de woningmarkt.

Conjuncturele verschillen in keuzemogelijkheden voor mensen met middeninkomens (PBL 2017)

Voor complexe vraagstukken bestaan doorgaans geen simpele oplossingen. Zeker niet in het geval van de woningmarkt, wat inherent een politieke kwestie is. Om een idee te krijgen van de verschillende denkrichtingen – gebaseerd op uiteenlopende politieke overtuigingen – heeft Rebel voor de MRA het onderstaande overzicht gecreëerd. Het zijn vier stromingen die elkaar deels overlappen, maar op sommige terreinen ook haaks op elkaar staan. Elk met eigen doelstellingen, maatregelen en (on)gewenste neveneffecten.

Sturingsmogelijkheden vanuit verschillende politieke stromingen (MRA 2020)

Zo. We kunnen ons voorstellen dat deze blogserie je heeft geprikkeld. Wil je meer weten over dit onderwerp, of heb je zelf een innovatief idee? Doe mee tijdens de online kennissessie die Springco en Rebel organiseren op woensdag 21 juli van 11:00 tot 12:00! Aanmelden kan via deze link.